文旅特色小镇是一个系统工程，具有旅游、商业和房地产的属性。这是一个需要长期运作的项目。在规划和规划阶段，应充分考虑运营因素，为城镇的长期运营奠定基础。
特色城镇运营中的几个“坑”
在规划设计阶段，吕雯镇应进行详细、实用的市场调研，确定项目的总体定位，为后续的健康运营铺平道路。然而，鲁文镇是一个新事物。由于缺乏经验，项目方往往在项目初期忽略一些问题，导致整改甚至不可挽回的损失。最常见的问题如下:
1.商业形态属于吕雯商业步行街，不同于城市商业形态。
从特色城镇项目开始，我们就应该有一个清晰的认识:从属性的角度来看，鲁文城镇的商业形态主要是街区型的文化旅游。因此，在商业形态的布局上，应该注意旅游属性，但应该提醒的是，并非所有的旅游商业形态都可以制作，还应该考虑当地消费和当地消费的特点。
如果我们完全搞旅游，忽视当地市场，当小城镇商业街的交通量还没有达到一定的阶段时，就很难保持理想的开放率。
此外，在规划和规划阶段，应考虑整个项目的商业、旅游、文化和步行路线。它使游客能够以我们预期的速度玩耍和消费，从而实现商业价值并增加人均消费。
2.对于公共区域的运营和维护成本，应事先考虑如何在运营阶段进行改造。
许多都有水系景观。在运行和维护过程中，除了水费外，他们还要支付资源费。如果这个城镇没有活水，那将是一笔巨大的开支。
此外，相对较大的费用是公共区域的清洁、照明和安保费用。最好不要和商人分摊这些公共场所的费用。如果所有这些费用都由商家承担，这些负担将不可避免地通过商家转移给消费者，这将对整个城镇的经营产生负面影响。因此，在早期阶段，我们应该认真考虑公共区域的运营和维护，这可以通过旅游产物管理的方式进行改造。
3.商业区的容积率不是越高越好。
目前，特色城镇的开发商和投资者大多来自房地产行业。一般来说，容积率越高越好。但是，实际上，容积率越高，建筑安装成本就越高(建筑安装成本是建筑安装成本的简称，包括建筑材料成本、人工成本、机器使用费、水电线路安装费等)。)会的。这对资本使用效率来说不一定是件好事。
在我看来，在投资单价、资产市场价值和资产使用水平效应之间找到最佳平衡点更合理，资本使用效率越高，资产单价越高，水平效应的累积率越高。
4.高科技互动项目的启动需要谨慎。
目前，越来越多的投资者倾向于在小城镇投资高科技项目，因为他们年纪大了。他们通常认为高科技互动项目经验丰富、互动性强，能够突出他们小城镇的文化氛围和主题。
然而，事实上，高科技互动项目有几个先天缺陷:第一，新鲜度差，游客可能不想去体验一两次。其次，这项技术很快就被淘汰了。也许你只是在上半年完成的。今年下半年，新技术已经淘汰了这种游戏，对消费者没有吸引力。
5、表演艺术项目，做好评审工作。
大型表演艺术项目的操作难度系数很高。在国内市场，表演艺术项目是强调渠道的文化和旅游产物。运营团队需要熟悉市场，对渠道运营有很好的理解。此外，许多人在投资时只关注表现形式的独特性或表现内容的吸引力，但他们往往忽略了表现项目落地后的日常劳动力和材料成本。如果日常运营耗费大量的物力和人力，将会给项目后期带来运营压力。
目前，一些表演行业的人已经提出了“小巧玲珑”的表演项目的概念。我自己对此也有疑问。从我的经营经验来看，我不太可能获得市场认可。表演是大(现场)还是“小而美”。这不是投资者或规划者想象的，而是由游客的接受程度决定的。在大型演出的市场表现下降后，小型演出可能卖得不好。
大型演出项目市场的下滑主要是由于团队游客市场的变化。有必要找到真正有“销路”或卖点的性能产物，而不是性能形式和规模的问题。笔者认为，出路在于根据消费需求做好性能产物的生态组合。
6.提前做好税务规划。
小城镇项目的商业部分基本上属于商业地产。如果该房产是自持的或租回的，有必要提前做好房产税的纳税筹划。因为房产税是一项庞大的支出，主要有两种征税方式:一是年薪税，原值×70%×1.2%；第二是房子的年租金×12%。
