以文化为核心，以旅游为平台，在面对消费升级的需求变化趋势，文旅去地产的转折点下，如何发挥文旅产物自身的造血能力成了核心议题。文旅项目中地产板块的重要性：特色小镇之所以特别是因为他是以“叁生融合”的模式开发，即生活、生产、生态叁合一，其中人生活就要有居住有消费，一个特色小镇按3万人口来算，按3个人一个家庭为单位，那么就要1万套的住房，还要加上各种商业的配套设施；所以在 正确的看待文旅项目的中地产板块的重要价值。用什么样的模式去开发文旅项目是一个值得研究的课题。
因此，文旅项目的地产板块是必然存在的，但是不管是什么类型的文旅项目，都要以主导产业为依托，不能以地产为主导，地产只是作为相关产业的配套。本文从文旅地产的过去、现在、未来叁个维度进行探讨，从过去看问题，从现在看发展，从未来看需求。
一、从过去发展看问题：文旅项目现状
文化、旅游产业关注度的不断提高，刺激了文旅地产项目高速发展。但由于缺乏经验，文旅地产在发展过程中不免遇到种种问题，出现区域分布失衡、同质化严重、倾向房地产化等问题，需要针对存在的不足制定相应对策，以促进文化与旅游地产行业进一步发展。
问题1：文旅地产的文化品牌缺乏。目前很多文旅地产的文化品牌缺乏精品化，有很多雷同的文化品牌，目前特色小镇、文旅综合体是文旅资本投资的热点；文旅地产物牌应该是统一在文旅项目大主题滨笔下进行打造，一个精品化有内涵的文旅项目的文化品牌能提升文旅地产物牌的知名度。
问题2：文旅相关部门之间的管理不协调。由于文化的多样性、地域性和还具有一定的时期性，所以各部门在管理组织上存在一定的复杂性，对文旅地产的发展造成一定影响。
问题3：融资渠道问题，文旅地产的建设需要大量资金投入，一方面，建设周期长，部分投资者担忧风险过大；另一方面，文旅地产市场开发不足，产业链短，资本投资意愿不大。因此，如何拓展更多融资渠道，已成为文旅地产发展亟待解决的重要问题。
二、从目前投资看发展：文旅项目投资
2019上半年，文旅项目单体项目投资金额的情况来看，在50亿以下的依然在大多数；文旅项目大部分建设周期在2-5年（含2年）之间，建设周期被拉长；中西部文旅投资热，环渤海紧跟其上。
2019年上半年，中西部文旅投资热，珠叁角、长叁角、环渤海、中西部区域新签约、开工文旅项目涉及投资金额占新增投资总金额分别为13.42%、11.53%、27.78%、47.27%，其中，中西部地区几乎占了1-6月新增文旅项目总投资的一半。
除此以外，从新签约、开工文旅项目个数方面，中西部地区的占比也超过了47%。总体而言，相比其他叁个区域，中西部文旅地产的投资和开发比较热。
目前，文旅项目以特色小镇、文旅综合体、度假区、景区、主题乐园等项目类型为主，从文旅地产新增投资项目类别上看，特色小镇、文旅综合体依然是资本热衷进入的领域, 建设周期被拉长文旅项目表现出向大体量、高投入发展的趋势。
叁、从未来需求看前景：文旅地产板块未来需求方面
对文旅项目的需求主要本地人口、外来人口、文旅度假的旅居人口叁大类型的客群，对一个特色的文旅项目来说，吸引更多的旅居人口，拓展文化度假旅游是其初衷，形成一种“第二居所”的模式。在大城市的周边的这种模式尚未形成，在海南以及南方气候环境良好的城市这种模式已经形成了一定规模。据有关数据显示，全国老年化人口已高达2.2亿，亚健康人口高达10亿人次，所以，开发文旅项目的休闲度假功能是未来一个大的趋势。因此，在文旅项目的开发中，除开气候的因素，还要从其他的方面打造文旅项目的亮点，形成独特的城郊第二居所，来满足未来这种休闲度假的趋势。
